Zysterne + Solar in Mietnebenkosten

[Loisl]

Hallo zusammen,

da wir demnächst eine Einlieger-Wohnung in unserem (selbstbewohnten) Eigenheim vermieten wollen, habe ich Bedenken wg. Nebenkostenabrechnung. Zirka 50 Stunden habe ich diesbezüglich bereits im Internet recherchiert. Dennoch habe ich Fragen über Fragen ...

(1) Kann man Regenwasser (Zysterne) für WC-Spülung abrechnen, um Kosten für eben diese Zysterne zu senken. Wenn ja, wie?
(Z.B. 50% der Kosten für Leitungswasser anteilig an Personen im ganzen Haus)

(2) Da wir über eine Solaranlage (f. Warmwasser) verfügen: Kann man im Sommer für das Aufbereiten von Warmwasser Nebenkosten verlangen? Wenn ja, wie zu berechnen?

(3) Wir haben zwar für beide Wohnungen Warm-/Kaltwasserzähler, jedoch nur für die Einliegerwaohnung einen Wärmezähler (ISTA) vorgesehen. Meinen Informationen zufolge, kann man für 10 gemessene kW auf dem ISTA-Zähler 1 Liter Heizöl veranschlagen, und für 1 Kubikmeter Warmwasser 14 Liter Heizöl.
ABER: Für das generelle B e r e i t h a l t e n der Heizungswärme bzw. des Warmwassers fallen ja nochmals Kosten an (Heizöl, Strom für Brenner). Wie ist dies in der Nebenkostenabrechnung zu handlen?

(4) Kann man die Kosten der Zähler der Einliegerwohnung (separate Kalt-/Warmwasserzähler, ISTA-Zähler) auf die Nebenkosten umlegen? Habe verschiedene Meinungen dazu gelesen. Teilweise auch so: Falls man Zähler nicht Eichen kann, kann Neuanschaffung der Zähler auf Mietnebenkosten umgelegt werden (auf 5 Jahre verteilt). Was stimmt nun?

Für Antworten - auch teilweise - wäre ich sehr dankbar!

 

[lostcontrol]

hi loisl,

Original von Loisl
(1) Kann man Regenwasser (Zysterne) für WC-Spülung abrechnen, um Kosten für eben diese Zysterne zu senken. Wenn ja, wie?
(Z.B. 50% der Kosten für Leitungswasser anteilig an Personen im ganzen Haus)

du kannst das regenwasser (das gibt's ja umsonst) natürlich nicht abrechnen.
aber: du kannst die kosten für die WARTUNG der zysterne (erfahrungsgemäss fällt da jährlich ein gewisser betrag an, z.b. für reinigung) auf jeden fall umlegen.
wie du das verteilst, kann ich dir allerdings auch nicht sagen - vielleicht prozentual entsprechend verbrauch?
was du AUF JEDEN FALL UMLEGEN solltest sind natürlich die ABWASSERGEBÜHREN.
es fällt ja definitiv mehr abwasser an, als klarwasser bezogen wurde.
wenn dein regenwasser-zysternen-system vernünftig umgesetzt wurde, gibt es deshalb auch einen extra-abwasser-zähler.
wenn es den NICHT gibt - am besten mund halten und weiterhin nach klarwasserzähler abrechnen. eure wasserrechnung wird dann von klarwasser = abwasser ausgehen, und da klarwasser DEUTLICH billiger ist als abwasser, würde ich an deiner stelle so tun als wüsste ich von nichts (also logischerweise auch keine entsprechenden abrechnungen machen).

Original von Loisl
(2) Da wir über eine Solaranlage (f. Warmwasser) verfügen: Kann man im Sommer für das Aufbereiten von Warmwasser Nebenkosten verlangen? Wenn ja, wie zu berechnen?

es ist wohl weniger die "aufbereitung" von warmwasser sondern eher die HERSTELLUNG von warmwasser, die ihr per solarthermie macht.
da hängt jetzt natürlich viel davon ab, ob ihr das solarthermisch erzeugte warmwasser direkt in die leitung speist oder ob ihr das über die heizung verwertet.
in jedem fall könnt ihr - wie bei der zysterne - die wartungskosten dafür umlegen. gleiches gilt für die versicherung der solarthermischen anlage (habt ihr bestimmt, je nach anlage ist die leider auch ziemlich wichtig).
ansonsten gilt wie beim regenwasser: ihr könnt keine kosten umlegen, die euch garnicht entstanden sind (um franz alt zu zitieren: "die sonne schickt keine rechnung").

bezüglich der wärmezähler für wasser kann ich nichts sagen - da habe ich null erfahrung. bezüglich heizungskosten (also heizverteiler an den jeweiligen heizkörpern) weiss ich, dass da die jeweilige firma die komplette verrechnung übernimmt, also inklusive wartung, geräte-miete, strom usw. (je nachdem, was ihr denen ins entsprechende formular schreibt) - da bleibt für euch dann garnichts mehr zu tun, die schicken üblicherweise eine fertige rechnung, die man den mietern nur noch zuschicken muss.

bezüglich der geräte:
die geräte-miete ist völlig einfach umzulegen und deshalb bei mehr-parteien-häusern vermutlich die bessere wahl, da man so auch jederzeit neue geräte bekommt, wenn die dinger mal 'nen fehler haben (was leider häufiger vorkommt als man glauben möchte). ob das teurer oder billiger ist als der kauf ist schwer zu sagen - wahrscheinlich ist das glückssache...
wie das mit dem umlegen beim KAUF der geräte aussieht weiss ich nicht so recht (vielleicht wie bei modernisierung?) - ich hab das noch nie umgelegt sondern unter "instandhaltung" steuerlich abgesetzt.
da wird sich hier aber sicher jemand finden, der das weiss.
zähler, die man nicht eichen kann, solltest du so oder so nicht einbauen.
in die NEBENKOSTEN gehört das aber in keinem falle.
das gehört zur ausstattung der wohnung und wird mitvermietet - entsprechend sollte es bei der kalkulation der KALTMIETE beachtet werden.
(zumindest meiner meinung nach.)

 

[lostcontrol]

aber mal ganz ehrlich:
wie gross ist denn die einliegerwohnung?
wieviele personen wohnen darin?
wäre es nicht einfacher, eine warm-miete zu veranschlagen?
solltest du dir überlegen.
evtl. vielleicht auch eine misch-kalkulation, wie z.b. wasserverbrauch und heizkosten per vorauszahlung/abrechnung, der rest inklusive.

ich hab dasselbe problem: ich hab eine kleine einliegerwohnung in meinem haus vermietet, und es gibt massig kleinkram, der eigentlich derzeit überhaupt nicht korrekt abrechenbar ist, wie z.b. strom und wasser für die gemeinsam genutzte waschküche, heizkosten (weil grosse teile meiner wohnfläche garnicht komplett beheizt werden) usw.
dazu kommen sachen wie gartenwasser, strom für die bewegungsmelder usw.
würde ich für jeden "kleinscheiss" entsprechende zähler anschaffen und das alles dann entsprechend abrechnen wollen, hätte ich zum einen immense kosten für die ganzen geräte, zum anderen irre viel arbeit beim abrechnen.
ich rechne also mit meiner einliegerin eigentlich nur ihren (korrekt ermittelbaren) verbrauch ab, ansonsten läuft einiges einfach bei mir mit, dafür ist die kaltmiete halt etwas höher. bezüglich der heizung haben wir eine (vertraglich festgehaltene und unterschrieben prozent-regelung mit der ansage, dass die geändert wird, wenn die bisher nicht beheizten räume dann doch mal auch komplett beheizt werden).

für einliegerwohnungen gelten ohnehin spezielle regeln - vielleicht schaust du da mal rein? könnte nicht unwichtig sein, denn: da gibt's z.b. auch andere kündigungsfristen und überhaupt diverse vorgaben, was alles NICHT nach den sonstigen regeln laufen muss.

*mitfühlend*
lostelinchen

 

[Heizer]

Nach Heizkostenverordnung müßt Ihr keine verbrauchsabhängige Abrechnung machen. Falls Ihr das doch machen wollt gelten natürlich dafür die gesetzlichen Regelungen.

Im Streitfall könnten Euch mangels Erfahrung da ganz schöne Kosten entstehen.

Aus diesem Grund würde ich auch darauf verzichten wollen und im Mietvertrag pauschale Nebenkosten vereinbaren.

Falls Ihr doch verbrauchsabhängig abrechnen wollt folgende Hinweise:

-Kosten für Solaranlage und Zysternenwasser können nicht umgelegt werden, da keine entstanden sind. Abschreibungen und Reparaturen können nicht umgelegt werden. Nur Wartungs- und Reinigungskosten.

-Der eine Wärmemengenzähler nuzt nix. Für eine rechtssichere Abrechnung benötigt Ihr mindestens 2 Wärmemengenzähler (für jede Wohnung einen) und 4 Wasserzähler (für jede Wohnung einmal warm und kalt). Die Mietkosten der Zähler für die Einliegerwohnung sind umlegbar, die für Eure Wohnung nicht.

-Eine Umrechnung von m³ Warmwasser in Lieter Heizöl oder sowas ist nicht zulässig. Das ist nur für die Berechnung der Einsparung möglich jedoch nicht für eine Rechtssichere Abrechnung. Die Einsparung durch die Solaranlage kommt also in vollem Umfang Deinem Mieter zu gute da Du diese Wärme nicht verkaufen darfst.

-Wenn Ihr die Abrechnung selber macht, könnt Ihr auch diese Kosten nicht umlegen da das zu den Verwaltungskosten zählt. Nur wenn Ihr das über Dritte, z.B. einen Messdienst wie Ista, machen lassen würdet, wären die Kosten Umlegbar. Allerdings nur der Teil, der die Einliegerwohnung betrifft.


Alles in allem würden Euch dadurch einige 100 € höhere Kosten entstehen als mit einer Pauschalabrechnung.

 

[lostcontrol]

danke heizer - wusste ich's doch, dass du da 'ne saubere antwort hast.

ich fühle mich in meiner empfehlung "pauschale machen" bestätigt.

trotzdem: separate wasser- und stromzähler sollten in jedem falle sein.
strom wird vom mieter ohnehin direkt beim versorger bezahlt.
wasser ist ein immens wichtiger posten in den betriebskosten und kaum pauschal abrechenbar, da (zumindest nach dem, was ich bei den von mir betreuten wohnungen so sehe) er zwischen 20 und über 50cbm für singles schwanken kann.

HEIZUNG ist ein sonderthema - das überlass ich wirklich gerne dem "heizer", der kennt sich da deutlich besser aus.
nur eins möchte ich dazu loswerden: heizkostenverteiler an den heizkörpern machen nur dann sinn, wenn an jedem heizkörper einer ist und auch tatsächlich die komplette wohnfläche genutzt und beheizt wird. in der situation "wohnhaus mit einliegerwohnung" sollte man sich fragen, ob sich das lohnt!
als beispiel mal meine situation (sorry, dass ich immer mit meiner privatsituation komme - aber da hab ich halt wirklich den konkreten papierkram auf dem tisch): 12 heizkörper befinden sich in meinen räumen (auch wenn nicht alle räume genutzt werden), in der einliegerwohnung befinden sich 4 stück. tatsächlich von mir genutzt werden aber nur 6 heizkörper (2 davon nur zum "überschlagen" wenn es so kalt wird, dass ich auch die ungenutzten räume zwecks schonung der bausubstanz beheizen muss), 6 heizkörper werden garnicht genutzt. die einliegerin nutzt vermutlich alle 4 heizkörper (die einliegerwohnung liegt - wie so oft - halb im hang, glücklicherweise zwar fast komplett oberirdisch, aber es ist dort logischerweise kühler als oben).
tatsächlich dauerhaft beheizt wird das haus zu ca. 60% - und zwar ungefähr 50:50 von der einliegerin und mir.
so. und jetzt möchte ich gerne mal eine berechnung *ggg*.

NATÜRLICH kann man das optimal per heizkostenverteiler machen.
es stellt sich nur die frage, ob dieses ganze heizkostenverteiler-gedöns nicht sowohl die einliegerin als auch mich teurer kommt als eine abrechnung per festgelegtem prozentsatz (natürlich in gegenseitiger einvernahme - in meinem fall bewusst deutlich zugunsten der einliegerin). einfacher ist es in jedem fall.
solange meine einliegerin nicht bei sauna-temperaturen lebt (und ich weiss, dass sie das nicht tut), ist es definitiv für uns beide so günstiger, wie wir es derzeit handhaben. aber das geht halt nur in gegenseitigem einverständnis, das man ja leider nicht voraussetzen kann.
aber die situation, dass man sich jemand in die einliegerwohnung geholt hat, der sich als unerträglich herausstellt (sowohl menschlich als auch im ökologischen verhalten) wünsche ich ja ohnehin niemandem.

 

[Heizer]

Das mit dem Wasser ist natürlich ein berechtigter Einwand.

Und wenn nun schon Wasserzähler drin sind, kann man auch damit abrechnen. Allerdings nur die Frischwasser- und Abwasserkosten. Die Kosten für die Warmwassererwärmung wären dann wieder ein Fall für die Heizkostenabrechnung. Zwar kann man nach einer der Formeln in der HKVo die Warmwasserenergiemenge bestimmen und normalerweise auch abrechnen, aber wegen der Solaranlage würde das bei Euch nicht gehen. Sonst müßte sowohl die Solaranlage als auch die Heizanlage noch einen Wärmemengenzähler bekommen.

Allerdings müssen die Zähler dann auch geeicht werden wenn die Eichfrist rum ist. Demnach werden aller 5-6 Jahre neue Zähler fällig zuzüglich Montagekosten.